Con fecha 21 de diciembre de 2023 se publicó en el Boletín Oficial el Decreto de Necesidad y Urgencia Nro. 70/2023, caracterizado como “BASES PARA LA RECONSTRUCCIÓN DE LA ECONOMÍA ARGENTINA” (“DNU 70”).
Entre los varios aspectos jurídicos objeto de regulación y/o modificación se encuentra el marco normativo relativo a los contratos de locación, con fundamento en la necesidad de acotar los efectos resultantes de la regulación normativa especial dictada en la materia.
En consecuencia, el DNU 70 dispone la derogación de Ley de Alquileres N° 27.551 (la “LDA”).
En tanto el DNU 70 no estableció su vigencia inmediata, por aplicación del art. 5 del Código Civil y Comercial de la Nación (“CCCN”), comenzará a regir a los 8 días de su publicación en el Boletín Oficial.
Según el art. 7 del CCCN las leyes no tienen efecto retroactivo y no pueden afectar derechos amparados por garantías constitucionales. A su vez el art. 965 del CCCN consagra que los derechos resultantes de los contratos integran el derecho de propiedad del contratante.
Por tanto, siendo que los art. 14 y 17 de la Constitución Nacional otorgan rango constitucional al derecho de propiedad, el DNU sólo aplicará para los contratos de locación que se celebren a partir de la vigencia del DNU 70, sin afectar los contratos celebrados con anterioridad.
A partir de la derogación de la LDA, los contratos de locación quedarán regidos por las disposiciones del CCCN en su redacción originaria (prescindiendo de las disposiciones incorporadas por la LDA), con las modificaciones resultantes de la Ley 27.737 que no fue derogada por el DNU 70.
Se indican a continuación los aspectos más relevantes aplicables a los contratos de locación que se celebren a partir de la vigencia del DNU 70, según el CCCN en su redacción resultante luego del DNU 70:
· Plazo de locación de inmueble (libertad de fijación por las partes). Artículo 1198. Plazo de la locación de inmueble. El plazo de las locaciones con cualquier destino será el que las partes hayan establecido.
En caso que no se haya establecido plazo, (i) en los casos de locación temporal, se estará al que establezcan los usos y costumbres del lugar donde se asiente el inmueble locado, (ii) en los contratos de locación con destino a vivienda permanente, con o sin muebles, será de dos (2) años y (iii) para los restantes destinos será de tres (3) años.”
· Moneda de pago y actualización (libertad de contratación y exigibilidad de lo acordado). El artículo 1199 del CCCN establece que los alquileres podrán establecerse en moneda de curso legal o en moneda extranjera, al libre arbitrio de las partes. El locatario no podrá exigir que se le acepte el pago en una moneda diferente a la establecida en el contrato.
En cuanto a la actualización, se prevé que las partes podrán pactar el ajuste del valor de los alquileres. Será válido el uso de cualquier índice pactado por las partes, público o privado, expresado en la misma moneda en la que se pactaron los alquileres. Si el índice elegido dejara de publicarse durante la vigencia del contrato, se utilizará un índice oficial de características similares que publique el Instituto Nacional de Estadística y Censos si el precio estuviera fijado en moneda nacional, o el que cumpla las mismas funciones en el país que emita la moneda de pago pactada.
No será de aplicación a los contratos incluidos en este Capítulo el artículo 10 de la Ley N° 23.928.1
Nota: este artículo debe leerse en concordancia con los arts. 765 y 766 del CCCN, según redacción resultante del DNU 70 que valida la contratación en moneda extranjera
“ARTÍCULO 765.- Concepto. La obligación es de dar dinero si el deudor debe cierta cantidad de moneda, determinada o determinable, al momento de constitución de la obligación, sea o no de curso legal en el país. El deudor solo se libera si entrega las cantidades comprometidas en la moneda pactada. Los jueces no pueden modificar la forma de pago o la moneda pactada por las partes.”
ARTÍCULO 766.- Obligación del deudor. El deudor debe entregar la cantidad correspondiente de la especie designada, tanto si la moneda tiene curso legal en la República como si no lo tiene.”
· Garantías que se puede requerir al Locatario. El artículo 1196 del CCCN dispone que las partes pueden determinar libremente las cantidades y moneda entregadas en concepto de fianza o depósito en garantía, y la forma en que serán devueltas al finalizar la locación.
Nota: al sustituirse el art. 1196 del CCCN, queda sin efecto la redacción anterior según la ley 27.551 (derogada) que establecía limitaciones a las garantías que se podían requerir al locatario en locaciones con destino vivienda:
ARTICULO 1196.- Locación habitacional. Si el destino es habitacional, no puede requerirse del locatario:
a) El pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes; b) Depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente al primer mes de alquiler. El depósito de garantía será devuelto mediante la entrega de una suma equivalente al precio del último mes de la locación, o la parte proporcional en caso de haberse efectuado un depósito inferior a un mes de alquiler. El reintegro deberá hacerse efectivo en el momento de la restitución del inmueble. En el caso
de existir alguna deuda por servicios públicos domiciliarios o expensas, correspondientes al período contractual y que al momento de la entrega del inmueble no hubiese sido facturada, puede acordarse su pago tomando al efecto los valores del último servicio o expensas abonado, o bien el locador puede retener una suma equivalente a dichos montos como garantía de pago. En este último caso, una vez que el locatario abone las facturas remanentes, debe presentar las constancias al locador, quien debe restituir de manera inmediata las sumas retenidas; c) El pago de valor llave o equivalentes; y d) La firma de pagarés o cualquier otro documento que no forme parte del contrato origina
· Mejoras necesarias pagadas por el locatario: se deroga el art. 1202 del CCCN que disponía que el locador debía pagar las mejoras necesarias hechas por el locatario a la cosa locada, aunque no lo haya convenido, si el contrato se resuelve sin culpa del locatario, excepto que sea por destrucción de la cosa.
Nota: la responsabilidad del locador por las mejoras necesarias continúa regido por el art. 1201 del CCCN según redacción de la Ley 26.737 que no fue derogada.
ARTICULO 1201.- Conservar la cosa con aptitud para el uso convenido. El locador debe conservar la cosa locada en estado de servir al uso y goce convenido y efectuar a su cargo la reparación que exija el deterioro en su calidad o defecto, originado por cualquier causa no imputable al locatario. En caso de negativa o silencio del locador ante un reclamo del locatario debidamente notificado, para que efectúe alguna reparación urgente, el locatario puede realizar por sí, con cargo al locador, una vez transcurridas al menos veinticuatro (24) horas corridas, contadas a partir de la recepción de la notificación.
Si las reparaciones no fueran urgentes, el locatario debe intimar al locador para que realice las mismas dentro de un plazo que no podrá ser inferior a diez (10) días corridos, contados a partir de la recepción de la intimación, cumplido el cual podrá proceder en la forma indicada en el párrafo precedente. En todos los casos, la notificación remitida al domicilio denunciado por el locador en el contrato se tendrá por válida, aun si el locador se negara a recibirla o no pudiese perfeccionarse por motivos imputables al mismo.
· Pérdida de luminosidad del inmueble. En virtud de la derogación del art. 1204 del CCCN, se eliminó la restricción que impedía que el Locatario pueda requerir la resolución del contrato o reducción del alquiler.
· Compensación a favor del locatario. Debido a la derogación del art. 1204 bis del CCCN, el locatario no podrá compensar de pleno derecho Los gastos y acreencias que se encuentran a cargo del locador, con los cánones locativos.
· Causales de resolución por causa imputable al locatario (libertad de fijación de causales). Según nuevo inciso d) agregado al artículo 1219 del CCCN, se puede convenir que la resolución ocurra “por cualquier causa fijada en el contrato”
· Resolución del contrato por causa imputable al locador (se excluye la resolución cuando el daño sea causado por el locatario). Conforme con el artículo 1220 del CCCN, el locatario puede resolver el contrato si el locador incumple:
a) la obligación de conservar la cosa con aptitud para el uso y goce convenido, salvo cuando el daño haya sido ocasionado directa o indirectamente por el locatario 2
b) la garantía de evicción o la de vicios redhibitorios.”
· Resolución anticipada por el locatario (en cualquier momento, abonando el 10% de los alquileres pendientes hasta la terminación del contrato). El Artículo 1221 del CCCN establece que el locatario podrá, en cualquier momento, resolver la contratación abonando el equivalente al diez por ciento (10%) del saldo del canon locativo futuro, calculado desde la fecha de la notificación de la rescisión hasta la fecha de finalización pactada en el contrato.3
· Renovación del contrato (eliminación de derecho del locatario a resolver anticipadamente sin pago de indemnización en los últimos tres meses del contrato). Al derogarse el artículo 1221 bis del CCCN, queda sin efecto el derecho del locatario a resolver el contrato sin pago de indemnización en caso que no se llegue a un acuerdo sobre la renovación contractual dentro de los últimos 3 meses de la relación locativa.
Buenos Aires, 21 de diciembre de 2023
- El art. 10 de la Ley 23.928 estableció la derogación de todas las normas legales o reglamentarias que establecen o autorizan la indexación por precios, actualización monetaria, variación de costos o cualquier otra forma de repotenciación de las deudas, impuestos, precios o tarifas de los bienes, obras o servicios ↩︎
- Lo destacado revela la modificación respecto del art. 1220 en su redacción original en el CCCN. ↩︎
- La redacción anterior (sustituida) del art. 1221 del CCCN disponía: “Artículo 1.221: Resolución anticipada. El contrato de locación puede ser resuelto anticipadamente por el locatario: a) Si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido seis (6) meses de contrato, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador con al menos un (1) mes de anticipación. Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio (1½) de alquiler al momento de desocupar el inmueble, y la de un (1) mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso, considerándose para su cálculo el valor equivalente al mes locativo en que se entrega el inmueble. En los contratos de inmuebles destinados a vivienda, cuando la notificación al locador se realiza con una anticipación de tres (3) meses o más, y dicho preaviso opere sus efectos luego de haberse cumplido seis (6) meses de contrato, no corresponde el pago de indemnización alguna por dicho concepto; b) En los casos del artículo 1.199, debiendo abonar al locador el equivalente a dos (2) meses de alquiler, considerándose para su cálculo el valor equivalente al mes locativo en que se entrega el inmueble”. ↩︎