El 1º de junio de 2026 se publicó en el B.O el Decreto Reglamentario N.º 406/2026 (Decreto 406/2026, en adelante “Decreto”), mediante el cual se adecuó la reglamentación de la Ley de Impuesto a las Ganancias (Decreto N.º 862/2019) a las modificaciones introducidas por la Ley de Modernización Laboral (Ley N.º 27.802).
A través de la Ley N.º 27.802, sancionada el 6 de marzo de 2026, se había ampliado el régimen de exenciones previsto en la Ley de Impuesto a las Ganancias, incorporándose la exención aplicable a las rentas derivadas de la locación de inmuebles destinados a casa-habitación, así como a las ganancias provenientes de la enajenación de inmuebles y de la transferencia de derechos sobre inmuebles ubicados en el país. No obstante, la redacción de estas disposiciones había suscitado diversos interrogantes en torno a su alcance subjetivo, objetivo y temporal, generando incertidumbre respecto de su aplicación práctica. En este contexto, la nueva reglamentación viene a esclarecer tales cuestiones y a delimitar con mayor precisión el alcance de los beneficios establecidos por la ley.
En primer lugar, respecto de las rentas derivadas de la locación de inmuebles con destino a casa-habitación, el Decreto confirma una interpretación restrictiva en materia subjetiva. La exención será aplicable únicamente a las personas humanas y sucesiones indivisas, ya sean residentes en el país o en el exterior, quedando excluidas las personas jurídicas. De este modo, la reglamentación descarta la posibilidad de extender el beneficio a los sujetos empresa, una de las principales dudas que había suscitado la reforma legal.
Asimismo, se aclara que la exención resultará aplicable a los alquileres devengados a partir del 1º de enero de 2026, con independencia de la fecha de celebración del contrato de locación. También se incorpora expresamente dentro de su alcance la renta presunta correspondiente a inmuebles cedidos gratuitamente o a precio no determinado.
Por su parte, en materia de enajenación de inmuebles, el Decreto ratifica que la exención alcanza a las personas humanas y sucesiones indivisas, tanto residentes como no residentes. La reglamentación confirma así que el beneficio comprende a los sujetos del exterior, despejando una cuestión que había quedado abierta tras la sanción de la ley y que previamente había suscitado lugar a controversia (motivo por el cual, en su momento, fue modificado el artículo 258 del decreto reglamentario de la LIG).
Desde el punto de vista objetivo, la exención no se limita a la venta de inmuebles, sino que se extiende a la transferencia de derechos sobre los mismos (siendo acreditable a través de la cesión del boleto de compraventa u otro compromiso similar). En cuanto a su vigencia temporal, resultará aplicable a las operaciones efectuadas a partir del 1º de enero de 2026.
Finalmente, el Decreto también reglamenta la exclusión de la deducción prevista en el artículo 85, inciso k), de la Ley de Impuesto a las Ganancias. En tal sentido, precisa que no resultará procedente el cómputo de la deducción equivalente al 10% del monto anual cobrado (en el caso del locador) y pagado (en el caso del locatario) en concepto de alquileres de inmuebles destinados a casa-habitación cuando el locador sea una persona humana o sucesión indivisa.
En definitiva, la reglamentación adopta un criterio restrictivo en cuanto al universo de sujetos alcanzados por los beneficios incorporados por la Ley N.º 27.802, limitando su aplicación a las personas humanas y sucesiones indivisas, tanto residentes como no residentes. Si bien esta solución descarta interpretaciones más amplias que podían derivarse del texto legal, el Decreto N.º 406/2026 aporta mayor certeza respecto de los aspectos subjetivos, objetivos y temporales de las exenciones, contribuyendo a dotar de previsibilidad a un régimen que, desde su sanción, había generado relevantes interrogantes interpretativos.