La Ley Nº 27.802 (“Ley”) amplía el esquema de exenciones de la Ley de Impuesto a las Ganancias (“LIG”) para operaciones sobre inmuebles, cuya ambigüedad respecto a los sujetos beneficiados alcanzados plantea algunas dudas que deberán ser serán aclaradas próximamente por las normas reglamentarias.
Mediante el artículo 192, la Ley sustituye el inciso n) del Artículo 26 de la LIG, ampliando el régimen de exenciones para operaciones vinculadas con inmuebles destinados a casa-habitación.
Para comprender el alcance del beneficio, es fundamental remitirse a la definición normativa que contiene el artículo 83 del Decreto 862/2019, el cual establece que se considera “casa-habitación” al inmueble destinado a vivienda única, familiar y de ocupación permanente del contribuyente.
Previo a la modificación de la Ley se encontraban exentos del pago del gravamen, los valores locativos de la casa habitación y el resultado derivado de la enajenación de las mismas.
Con la promulgación de la Ley, se extiende la exención a aquellas ganancias derivadas del alquiler de inmuebles, cuyo destino sea el de casa-habitación, exención que rige para los ejercicios o años fiscales que se inicien a partir del 1º de enero de 2026. Como contrapartida, estas rentas quedan excluidas de la deducción del 10% prevista en el art. 85, inc. k) de la LIG.
La redacción incorporada por la reforma plantea una zona gris respecto a los sujetos beneficiarios de la exención. Históricamente, las exenciones de la “casa-habitación” estaban reservadas exclusivamente a personas humanas y sucesiones indivisas.
Sin embargo, con el nuevo giro que da la Ley al incorporar el concepto de “destino a casa-habitación” la exención estaría alcanzando, además, a todos aquellos sujetos que alquilen inmuebles con el destino de la casa-habitación, entre los que se podrían encontrar los sujetos empresa.
La definición precisa sobre los sujetos beneficiarios dependerá de la reglamentación y de los criterios interpretativos que se adopten para la aplicación práctica de la norma. De lo contrario, la falta de precisión normativa podría generar interpretaciones diversas, no exentas de contingencias.
Asimismo, la Ley establece la exención de las ganancias provenientes o resultantes de la enajenación de inmuebles y de la transferencia de derechos sobre inmuebles situados en el país, que se enajenen o transfieran a partir del 1° de enero de 2026, bajo los términos que establezca la reglamentación.
Hasta el dictado de la Ley, conforme el art. 99 de la LIG, la venta de inmuebles por parte de personas humanas o sucesiones indivisas tributaba el impuesto cedular del 15%. La reforma plantea así un cambio sustancial al establecer estas operaciones como exentas, sujetando su aplicación efectiva a lo que disponga la futura reglamentación.
En este sentido, pensamos que la reglamentación deberá aclarar si la exención del impuesto cedular que establece la Ley, también alcanzará a los sujetos del exterior que transfieren inmuebles ubicados en Argentina, tal como lo había hecho el Decreto 976/18, al modificar el actual artículo 258 del decreto reglamentario de la LIG, del texto ordenado
vigente. Cabe recordar que la citada norma había extendido la aplicación del artículo 99 de la LIG -del texto ordenado en 2019-a los sujetos del exterior.
En conclusión, la operatividad y el alcance real de este beneficio dependerán de la reglamentación que dicte el Poder Ejecutivo.
Por el momento, no hay dudas de que se trata de una ampliación del alcance de las exenciones y esperemos que sirva como un elemento de incentivo a la reactivación del mercado inmobiliario.